買う前に確かめたいこと

新築ではなく、古い家のリノベにした理由

わが家は、住宅展示場でハウスメーカーの話を聞くところから家づくりを始めました。調べるうちに、作りたい家なら古い家を直すほうが費用を抑えられると気づきました。

2024年に、同じ土地で新築した場合と比べた試算です。新築は一般的な素材、リノベは手入れの少ない素材で見込みました。火災保険は年23,000円（新築・30年の平均）と年45,000円で計算しています。工事費まで合わせた30年の差は約2,500万円です。

差には住宅ローン控除の見込み（新築は最大の250万円）も入ります。わが家は控除を受けられなかったので、元の試算でリノベ側に見込んだ100万円を外しました（外す前は約2,600万円）。

同じ質の家を新築すると、建物の費用はおよそ2倍と言われました。費用の大きな部分を占める柱や梁などの骨組みと、地盤を生かせる分、わが家はかなり削れました。

わが家の固定資産税は新築の試算の4分の1以下ですが、火災保険は高くなりました。2024年9月に同じ会社で取った見積もり（建物だけ。家財・地震・水災なし）は、新築・耐火の家で年6,680円、築50年・非耐火のわが家で年33,000円と5倍ほどです。

わが家は5年契約が選べず、1年ごとの更新です。2024年の更新で会社を見直し、年51,000円から33,000円に下げました。

わが家は、売る時の値段より、30年住む間の総額で比べました。

わが家が家探しで見ていた点

家探しは、工務店を先に決めずに自分たちで進めました。工務店が建てやすい土地ばかり紹介されるのを避けたかったからです。

毎週の休みに物件を見に行き、毎日ネットの新着を確かめました。今の家に出会うまで3か月ほど。続けるうちに、地域の相場も分かるようになりました。

金額は、わが家が当時調べた目安です。

わが家は車を使わないので、駅から近い割に値段が安いかも見ていました。

買ってから分かったこと、増えた費用

わが家も、買って壁や床を開けてから、一部の腐食などが見つかりました。抜けない柱もあり、どう生かすか間取りをかなり悩みました。

壁の中の傷みは、内見では分かりません。買う前に建築士が見る建物状況調査（インスペクション）もあり、国の手引きでは費用は6万円程度からが目安です。

細かい所を決めるうちに、費用は予想以上に上がりました。わが家は、最初の見積もりに500万〜1,000万円を足して資金を考えています。

資金計画書は、ネットで配られている物を参考に、自分たちで作りました。本体工事から引っ越しまで、全部の費用を書き出す物です。

工務店の営業さんとは、LINEでほぼ毎日やりとりしました。それでも、ドアの仕様などで「もう一度確かめればよかった」と思った事が10回以上ありました。

後悔するなら自分たちの知識不足のせい。そう考えて、使いたい素材と選んだ理由を調べて伝えてから、打ち合わせを進めました。

ローンを扱う銀行探しにも苦労しました。当時調べた無担保のリフォームローンには、借入が最大1,000万円ほど・期間15年まで・金利2%以上の物もありました。

リノベの費用まで担保をつけて貸す銀行は、わが家が探した範囲では地域の銀行だけで、ネット銀行には見つかりませんでした。

最後は地方銀行で、ふつうの金利の住宅ローンを組めました。この銀行とつながれたのは、住宅展示場で話を聞いたハウスメーカーの営業さんのおかげです。

窓は、補助金で131万9千円

今の家の前は、空き家だった築50年以上の家に2年ほど住みました。冬は寒く夏は暑く、外の音も筒抜けでした。

窓はすべてオール樹脂のサッシに、断熱材はセルロースファイバーにしました。外の音はほぼ聞こえず、冷暖房もよく効きます。

子どもが1歳の頃、夜にどれだけ泣いても、外に声が漏れる心配をせずに過ごせました。

2026年の先進的窓リノベは、上限が1戸100万円です（わが家が使った2023年の事業は1戸200万円）。わが家の131万9千円は、今の上限を超えています。

対象は2025年11月28日以降に着工した工事で、予約は遅くとも11月16日、申請は12月31日までです。予算に達すると、その時点で締め切られます（2026年10月27日時点で予算の約32%）。

申請は、事務局に登録した施工会社が行います。わが家はフルリノベで工事費をまとめて払いましたが、窓やドアだけを替えるなら、工事費用の半分近くは自分で払うと見ています。

わが家は外壁・屋根・断熱・窓・シロアリ対策を、手入れの少ない素材にしました。この5か所で、初めの費用は約200万円高くなる目安です。

2024年にわが家が出した、同じ家で素材だけを替えた時の初めの費用の目安です。7か所には、内壁（クロスと珪藻土）と床（複合フローリングと無垢）も入り、差は約360万円です。

30年の手入れの見込みは、一般的な素材の新築で1,500万円、手入れの少ない素材のわが家で300万円です（最初の表）。初めの差より手入れの差のほうが大きいと見込んで、こちらを選びました。

素材ごとの比べ方は、外壁・屋根と断熱・シロアリ・窓の補助金の記事にまとめています。

2026年に古い家を買うなら、先に確かめる決まり

わが家は1982年より前に建った、築50年ほどの家です。そのため、住宅ローン控除を受けられませんでした。火災保険が高いのも、古い非耐火の家だからです。

わが家の工事は、2025年4月に建築確認の対象が広がる前でした。今の決まりなら、費用が数百万円増えるか、建て直ししかできなかったかもしれないと感じています。

ただ、古い家でも控除を受けられる道があります。取得の日までに耐震改修を申し込み、住み始める日までに耐震基準に合うと証明されれば対象です（国税庁の「要耐震改修住宅」）。

申し込みは取得の日までなので、買ってからでは間に合いません。物件を決める段階で、工務店や建築士に相談しておきます。

この道で受けられるのは「その他の住宅」の控除で、年末のローン残高の0.7%、期間10年・年14万円までです。

費用は、わが家の試算では構造補強の工事を300万円と見ていました。国の耐震化のサイトには、築50年・2階建て・約100㎡の木造で、耐震改修が224万円ほどというモデルケースがあります。補助を受けられることもあり、国はまずお住まいの自治体に相談するよう案内しています。

工務店と契約する前に確かめることは工務店の記事に、住まいの総額の比べ方は35年の比較の記事にまとめています。

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出典（一次資料7件・2026年10月28日に確認）

1. 先進的窓リノベ2026事業『事業概要』（2026年10月28日確認）
2. 先進的窓リノベ2026事業『トップページ』（2026年10月28日確認）
3. 環境省『先進的窓リノベ事業の概要』（2023年の事業）（上限200万円・外窓交換の1か所の額・契約と着工の条件・交付申請は遅くとも2023年12月末／2026年10月28日確認）
4. 国土交通省『リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）』（2頁／2026年10月28日確認）
5. 国税庁 タックスアンサー No.1211-3『中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合』（共通の適用要件1・9、控除の計算／2026年10月28日確認）
6. 国土交通省『住まいの耐震化 家族を思う、強い家』（よくある質問の費用のモデルケース／2026年10月28日確認）
7. 国土交通省『建物状況調査（インスペクション）活用の手引き』（1〜2頁／2026年10月28日確認）